Direito Tributário · Imóveis
ITBI cobrado a mais na compra do imóvel.
Muitas prefeituras calculam o ITBI sobre um valor de referência próprio, maior que o preço pago. O STJ decidiu que a base de cálculo é o valor da transação declarado pelo comprador. Quem pagou a mais nos últimos cinco anos pode pedir a diferença; quem está comprando pode pagar pelo valor correto.
O que o STJ decidiu
No julgamento do Tema Repetitivo 1.113, o Superior Tribunal de Justiça fixou três teses sobre o ITBI:
- a base de cálculo do ITBI está vinculada à operação realizada — o valor da transação declarado pelo contribuinte —, que não se confunde com o valor venal usado no IPTU;
- esse valor se presume condizente com o de mercado, e só pode ser afastado pelo município mediante processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
- o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com respaldo em valor de referência estabelecido unilateralmente.
Como a decisão foi tomada em recurso repetitivo, ela orienta os juízes e tribunais de todo o país.
Para quem é
- Quem comprou imóvel nos últimos cinco anos e pagou ITBI calculado sobre um valor de referência da prefeitura maior que o preço da compra.
- Quem está comprando agora e recebeu uma guia de ITBI com base maior que o valor do negócio.
- Empresas que adquiriram imóveis para a atividade ou para investimento.
Como o trabalho é feito
- Conferência dos documentos — guia e comprovante de pagamento do ITBI, escritura ou contrato e matrícula do imóvel.
- Cálculo da diferença entre o imposto pago e o devido sobre o valor da transação, com correção.
- Pedido de restituição — administrativo ou judicial, conforme o município e o caso.
- Compras em andamento — medida para que o imposto seja pago sobre o valor correto antes do registro.
Corretores e imobiliárias
Profissionais do mercado imobiliário que acompanham compradores em Cuiabá e região podem orientar seus clientes a conferir a guia do ITBI antes do pagamento. O escritório atende cada comprador individualmente, com sigilo sobre os dados da operação.
O resultado depende dos documentos de cada compra e da posição do município; a análise individual é indispensável.
Conteúdo informativo, revisado por Nicolly Furlan (OAB/MT 37.961). Atualizado em novembro de 2026. Não substitui a análise individual do caso.
Perguntas frequentes
Antes da consulta
- Como sei se paguei ITBI a mais?
- Compare o valor usado como base na guia do ITBI com o preço que consta na escritura ou no contrato. Se a prefeitura usou um valor de referência maior que o preço da compra, há indício de cobrança a maior. O escritório confere os documentos e calcula a diferença.
- Qual é o prazo para pedir a devolução?
- Em regra, cinco anos contados do pagamento (art. 168 do CTN). Compras pagas há mais tempo podem ter perdido o direito à restituição.
- A prefeitura pode questionar o valor que eu declarei?
- Pode, mas segundo o STJ o valor declarado se presume compatível com o de mercado, e a prefeitura só pode afastá-lo por processo administrativo próprio, com direito de defesa. Ela não pode arbitrar previamente a base de cálculo com base em valor de referência fixado de forma unilateral.
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Cada caso tem particularidades que só a análise individual revela. O contato inicial é confidencial e chega diretamente a Nicolly Furlan.